El saneamiento físico legal de
inmuebles
Saneamiento físico legalLa demolición
de viejas estructuras mobiliarias, la renovación y construcción de nuevas, la
expansión de la urbe y el denominado boom inmobiliario, están generando que –
desde hace ya varios años – se ponga sobre la mesa en el mundo legal y en la
vida de un sinnúmero de propietarios el problema del saneamiento legal de
inmuebles.
Siendo consciente de esa realidad, en
el presente artículo desarrollaremos el aspecto más resaltante de este
procedimiento que día a día va adquiriendo más importancia: el saneamiento de
inmuebles.
Empezaremos por la definición y
terminaremos realizando un análisis del contenido de las normas más importantes
que regulan el saneamiento, el decreto legislativo 27157, su reglamento y la
ley 27 333.
Sin más preámbulos , empecemos a
desarrollar el tema en cuestión.
Qué es el saneamiento físico legal de
inmuebles
El saneamiento es el procedimiento
mediante el cual los propietarios regularizan o formalizan su derecho de
propiedad u otros derechos reales con la finalidad de que estos se encuentren
“aptos” para su inscripción.
Entonces, debe quedar claro, que la
finalidad del saneamiento no es otra que la inscripción de la propiedad de los
bienes en el registro. Para lograr ello, la ley prevé una serie de pasos los
cuales deben ser seguidos por los interesados.
En qué consiste el saneamiento físico
legal de inmuebles
El saneamiento es un procedimiento,
es decir, es un conjunto de actos prácticos orientados a un fin. En este caso,
como lo anotamos, el fin que se persigue es la inscripción de los bienes en el
registro.
Ahora bien, para inscribir los
derechos sobre un bien, es indispensable contar con un título que cristalice el
derecho que recae sobre el mismo. Por ello, uno de los actos más importantes y
comunes para sanear un inmueble es – a la vez- sanear el título de propiedad,
ya que, por lo general, quienes buscan sanear un inmueble no cuentan título
apto.
Ahora bien,
¿Que se entiende por saneamiento del
título de propiedad?
El saneamiento del título de
propiedad es el tramite destinado a obtener la titulación o acreditación del
terreno sobre el cual se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla
idónea para su acceso al registro.
Entonces, podemos decir, que para
registrar un bien es indispensable que, antes, hayamos saneado el título de
propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual
se levanta nuestra edificación.
No obstante ello,puede ocurrir que si
se cuente con un título de propiedad sobre el terreno
En ese caso, el saneamiento se
restringirá a llenar un formulario registral (FOR), adjunto a todos los
requisitos exigidos por la ley. Sobre este asunto volveremos posteriormente,
cuando desarrollemos los aspectos más resaltantes de la base legal para el
saneamiento de inmuebles, esto es, la ley 27157.
Porque hacer un saneamiento físico
legal
Saneamiento físico legal – PerúHasta
el momento hemos señalado que el objetivo de seguir todos los pasos que
comprende el saneamiento es conseguir la inscripción del derecho de propiedad
de los bienes inmuebles. Siendo así, la pregunta que se desprende es ¿Porque es
necesario cumplir con todos estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es
necesaria la inscripción del inmueble?
Con la inscripción se proyectan sobre
el bien una serie de efectos protectores. Por ejemplo, la inscripción protege
al propietario de terceros que de mala fe pretendan comprar o vender el
inmueble, ya que, nadie puede alegar el desconocimiento sobre alguna
inscripción.
Otra razón- por la cual es importante
registrar el inmueble- es que este acto facilita su transferencia. Así por
ejemplo, en caso de que se pretenda enajenarlo, con el registro, se les brinda
seguridad a los potenciales compradores del bien, ya que, es un hecho
constatado, que los compradores prefieren adquirir inmuebles saneados.
Lo que dice la ley sobre el
saneamiento físico legal de inmuebles
Ley de saneamineto físico legalEl
saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de
edificaciones, del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comúnmás conocida
como la ley 27157.
Como se podrá observar está ley
regula tres procedimientos:
El procedimiento para la
regularización de edificaciones.
El procedimiento de declaratoria de
fabrica
El régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común.
Nosotros en este apartado nos
ocuparemos del primero de estos, es decir, el procedimiento para la
regularización de edificaciones. Este procedimiento, supone la existencia real
de un terreno y una edificación; y busca regularizar el derecho de propiedad que
existe sobre estos con la finalidad –como lo hemos anotado- de dejarlo “apto”
para la inscripción.
Someramente, podemos señalar que la
presente ley regula los procedimientos de saneamiento para los siguientes
casos:
Saneamiento de departamentos en edificios.
Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que existen departamentos, los
cuales son utilizados para viviendas, se requiere de que la mayoría simple de
los propietarios haya decidido realizarla.
Y el procedimiento dependerá de, si
el terreno sobre el cual se levanta la edificación, está o no registrado. Si
está registrado solo requerirá llenar el FOR junto con todos sus requisitos más
el título de propiedad del terreno y el informe técnico verificador.
En cambio, si el terreno no está
registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título
del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos.
Saneamiento de quintas, casas en
copropiedad y otras unidades inmobiliarias.
Al igual que el caso anterior, el procedimiento
variará en función de si el terreno se encuentra o no inscrito en el registro.
Si está registrado se requerirá llenar el FOR junto con todos los demás
requisitos exigidos por la ley.
En cambio, si el terreno no está
registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título
del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos. Una
vez acreditada la posesión el registrador procederá a matricular la totalidad
del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área de bienes
de propiedad exclusiva.
Saneamiento de construcciones de
propiedad exclusiva.
Si el terreno está registrado,
cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar el FOR adjuntando los
requisitos exigidos por la ley.
Si el terreno no se encuentra
registrado se debe presentar el FOR más la declaración notarial que acredite el
título del interesado.
Porque es mejor pasar por un abogado
inmobiliario para el saneamiento físico legal
Saneamiento físico legal:
definiciónEn el presente artículo, hemos dado alcances muy generales sobre lo
que implica realizar el saneamiento de un bien inmueble. Hemos tratado de ser
los más sencillos y didácticos posibles.
No obstante ello, el saneamiento
físico legal de un inmueble es uno de los procedimientos más complejos que
contempla nuestro medio legal, ya que, su realización requiere de un alto grado
de capacitación en la materia. El saneamiento físico legal requiere necesariamente
de la concurrencia de profesionales en la vivienda, ya que, aquí, se tocan
asuntos como planos, medidas, informes catastrales, informes técnicos, etc. Los
cuales deben ser realizados no solamente por abogados sino también por
arquitectos e ingenieros.
En virtud de ello, consideramos que
la participación de un abogado especialista en derecho inmobiliario es
imprescindible para emprender esta difícil tarea que es el saneamiento
