Julio Escalante Rojas
El año pasado la venta de viviendas
en Lima tuvo una caída de 28%, según la Cámara Peruana de la Construcción
(Capeco). Esta menor velocidad de colocación viene desde el 2013 y ha
ocasionado que se culminen y entreguen edificios de departamentos que no han
agotado todo su stock.
Eduardo Fiestas, gerente comercial de
la consultora Tinsa, calcula que los departamentos nuevos en stock superan las
10 mil unidades. Esto ha sido un dolor de cabeza para las inmobiliarias, ya que
al no colocar estos productos al ritmo acostumbrado han decidido ser más cautos
y no lanzar nuevos proyectos hasta que lo que tienen en stock se agote o al
menos se anticipe una recuperación del sector.
1. Factor precio.
Hasta el 2012, si uno compraba en una
preventa de viviendas podía obtener hasta un 20% de descuento sobre el precio
final. Era suficiente incentivo para animar la decisión de compra. Hoy con un
mercado que reacciona más lento a cada nuevo lanzamiento, las empresas han
dejado de ceder en el margen y la diferencia entre un producto terminado y uno
en planos está entre 10% y 12%, según los especialistas consultados.
Pero también se compraba en planos y
se esperaba cerca de dos años a que se concluya con el proyecto porque no había
la opción de tomar algo ya listo, nuevo y que no se hubiera vendido. La mayoría
de proyectos en preventa se agotaba en poco tiempo. “Si antes se prevendía
hasta un 40% de las unidades de un proyecto, ahora se llega solo a 10%”,
asegura Fiestas.
Hoy, la menor diferencia de precios
entre ambas opciones ha hecho que algunos clientes prefieran tener un
departamento con llave en mano y listo para habitar, que esperar todo el tiempo
que toma la construcción de un nuevo edificio o condominio.
Aunque Enrique Zevallos, gerente
general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), cree que
si una persona tiene la posibilidad de esperar, sigue siendo una buena opción
comprar en planos.
Eduardo Fiestas piensa que al menos
tomará nueve meses para que el actual stock se pueda colocar en mayor medida.
Entonces, hay todavía en este plazo la
opción de comprar y estrenar un departamento de inmediato, algo que
quizá sea más complicado cuando el mercado comience a recuperarse.
2. El peso de la seguridad.
Otro factor que podría favorecer hoy
la compra de proyectos ya culminados o en la última fase de terminarse es que
el cliente tiene la seguridad de que recibirá su propiedad en el plazo
ofrecido, además de comprobar que los materiales utilizados y el tamaño de las
áreas son los mismos que se ofrecieron en la caseta de ventas.
Diversos casos de estafas por
proyectos que no se culminaron según los plazos establecidos en los contratos,
o que suman más gastos de los acordados inicialmente, han hecho que la gente
desconfíe y espere lo más posible para ver que la construcción ya está
encaminada.
Este escenario de desaceleración,
además, ha hecho que los desarrolladores que tenían un solo proyecto salgan del
mercado o que tomen mayor cautela, mientras que aquellos que tienen mayores
espaldas financieras y varios proyectos a la vez encuentran la oportunidad de
diferenciarse de la competencia y afianzar sus marcas.
3. Las ferias y las promociones.
Para darle una rápida salida al stock
vigente, además, algunas inmobiliarias ofrecen algunos descuentos en la compra,
vales de consumo, y otras promociones. Un lugar en el que el potencial cliente
puede encontrar una amplia variedad de posibilidades de compra son las ferias
inmobiliarias.
Para Enrique Zevallos estos
espacios permiten que el cliente se
anime más rápido a tomar una decisión, ya que en estos tendrá una exhibición
completa de los proyectos que se pueden
encontrar en el distrito de su preferencia.
4. Nuevas opciones para el stock
disponible.
Las inmobiliarias confían en que la
ley que crea el leasing inmobiliario y alquiler-compra para el acceso a
vivienda pueda facilitar en los próximos años que el stock de departamentos
disminuya porque se podrían alquilar bajo estas nuevas modalidades. Zevallos
indica que en especial se facilitaría que el comprador del segmento
socioeconómico C y que hoy tiene dificultades para acceder a un crédito hipotecario sí consiga
una vivienda por estas nuevas vías.
El reto de los desarrollares consiste
en lanzar nuevos proyectos para este segmento.
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